关于公开征求《秦皇岛市住宅小区公共收益管理规定（试行） 》（征求意见稿）修改意见的函

秦皇岛市住宅小区公共收益管理规定（试行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为规范住宅小区公共收益的管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《秦皇岛市物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内住宅小区公共收益的管理活动。

第三条 本规定所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动，在扣除合理成本后所产生的收益。包括但不限于：

（一）利用小区出入口、道闸、门禁、楼道、电梯轿厢、建筑物外立面、屋面、围墙、公共场地等设置广告或者开展其他经营活动的收入；

（二）利用业主共有道路、场地停放车辆收取的场地使用费；

（三）利用公共区域设置快递柜、售货机、摊位或开展促销活动收取的进场费、租金；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳馆（池）、健身馆（室）、幼儿园等配套用房或场地进行租赁、经营产生的收入；

（五）处置经业主同意报废的共用设施设备回收的残值收入；

（六）公共收益的利息收入；

（七）其他依法属于全体业主的收入。

第四条 公共收益管理应遵循公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则，任何单位或个人不得非法侵占、处置或挪用。

第五条  公共收益的归属，根据其来源所涉及的共有部分的权属范围确定。利用全体业主共有部分（如小区主干道、中心广场）产生的公共收益，归全体业主共有。利用部分业主共有部分（如某单元楼道、某楼栋屋面）产生的公共收益，归拥有该共有部分的业主共有。

第二章 职责分工及管理主体

第六条 市住房城乡建设主管部门负责会同有关部门研究制定公共收益管理相关政策，并监督执行，建立健全公共收益管理信息系统，逐步实现可通过互联网、移动终端等信息化媒介完成公共收益即时归集、管理、公示公开、信息查询等便民服务功能。

第七条 县（区）住房城乡建设主管部门负责组织实施公共收益管理政策，指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管，并对相关政策执行情况进行监督检查。

第八条 街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，调处公共收益纠纷。

第九条 业主大会成立前，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责，作为该住宅小区公共收益管理人；业主大会成立后，由业主委员会作为公共收益管理人。

第十条 物业服务企业可以依照（临时）管理规约、（前期）物业服务合同约定，或者受居（村）民委员会、业主委员会的委托代为管理公共收益。

公共收益由物业服务企业代管的，应在物业服务合同中约定公共收益的分配比例，并接受业主委员会的监督；未成立业主委员会的，应当接受居（村）民委员会和全体业主的监督。

第十一条 业主大会可以授权业主委员会经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务企业经营。

业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期；委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限。

第三章 公共收益的使用

第十二条 公共收益实行专户管理，禁止与其他账户共用。

第十三条 鼓励在维修资金归集使用管理银行开立公共收益专用账户，依法进行会计核算。鼓励有条件的公共收益管理人委托代理记账机构进行记账工作。

第十四条 未建立公共收益专用账户的住宅小区，物业服务企业或业主委员会应当及时补建专用账户。

第十五条 公共收益的使用与分配，有约定的、按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占总专有部分面积的比例确定。

第十六条 公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照表决程序，用于下列支出：

（一）共用部位、共用设施设备的日常维修、更新和改造费用，以及为共用设施设备购买的财产保险费用；

（二）业主大会、业主委员会工作经费、聘用专职人员薪酬或者补贴等费用；

（三）委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理、法律咨询等费用；

（四）抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用等合法支出；

（五）业主共同决定的其他公共开支。

前述支出中，（前期）物业服务合同中约定的，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得在公共收益中列支；已纳入专项维修资金使用范围的费用，不得在公共收益中重复列支。

第十七条 业主大会成立前，公共收益使用方案区分下列情形表决：

（一）用于筹集建筑物及其附属设施的维修资金或改建、重建建筑物及其附属设施的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

（二）用于其他事项的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十八条 业主大会成立后，应当由公共收益管理人制定公共收益使用方案，提交业主大会进行表决。业主大会授权业主委员会在一定范围内使用公共收益事项的，应当明确授权使用的情形、条件、额度和程序。

第四章 公示公开

第十九条 利用住宅小区共有部分开展经营、租赁等活动，应当签订书面合同或者协议，并自签订之日起七日内，在住宅小区醒目位置予以公示，公示期不得少于十五日。

第二十条 公共收益管理人应当至少每半年结算一次公共收益并进行公示，公示内容包括但不限于收支明细摘要、相关重要合同复印件及审计报告等，公示期不得少于十五日。下半年公示时，应当一并公示全年收支汇总情况。

第二十一条 业主对公示内容有异议的，可向公共收益管理人提出查询，公共收益管理人应当限期予以书面答复、解释。

第二十二条 物业服务合同终止或者业主委员会任期届满，原公共收益管理人应当在职责终止之日前十五日内，向新的公共收益管理人移交公共收益结余资金、银行账户、会计凭证、账簿、经营合同等全部资料。

原公共收益管理人不得以部分业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

第二十三条 有下列情形之一的，可以对公共收益收支情况进行审计：

（一）物业服务企业更换的；

（二）业主委员会成立或者换届的；

（三）专有部分面积占比百分之二十以上的业主联名提议的。

审计应当委托具备资质的第三方机构进行，审计费用可以从公共收益中列支，审计结果应当向全体业主公示。

第五章 监督管理

第二十四条 住房和城乡建设主管部门应当结合日常检查、“双随机、一公开”联合检查等工作，加大对公共收益管理活动的监管力度。对公共收益管理人不按规定管理、使用、公示、移交住宅小区公共收益的，责令限期改正；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条 街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当加强对辖区内公共收益的指导和日常监管，定期开展检查，督导公共收益管理人规范管理行为。对发现的问题及时予以指导、纠正；逾期未改正的，及时向所在地住房和城乡建设部门移交问题线索和相关证据。

第二十六条 物业服务企业、业主委员会存在违反本规定行为的，由有关部门责令限期改正；违反《物业管理条例》等行政法规的，由有关部门依法给予行政处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 任何单位和个人发现公共收益管理中存在违法违规行为的，有权向属地住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）投诉举报。相关部门应及时查证、处理，并可委托审计机构开展审计。

第六章 附则

第二十八条 各县（区）可结合实际制定实施细则。非住宅物业项目公共收益管理可参照本规定执行。

第二十九条 本规定自公布之日起施行，有效期两年。

附件：征求意见表