关于征求《秦皇岛市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》修改意见的公告

秦皇岛市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

 

第一章 总则

第一条 为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》《秦皇岛市物业管理条例》等法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的商品住宅、售后公有住房住宅的专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。
    本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主及相关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督指导的原则。

第五条 市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政主管部门负责全市维修资金管理的指导和监督工作。

市维修资金管理部门负责海港区、北戴河区、山海关区、抚宁区、经济技术开发区维修资金的交存、使用申请备案、资金核算及日常管理工作。其他县（区）住房和城乡建设行政主管部门分别负责本县（区）维修资金的使用管理工作。

市维修资金管理部门负责建立健全统一的数字化维修资金信息管理系统，逐步实现可通过互联网、移动终端等信息化媒介完成维修资金自助交存、事项表决、信息查询和监督管理等便民服务功能，切实保障所有权人的知情权和监督权。

维修资金管理部门应当与房地产交易管理机构、不动产登记机构加强预售和网签合同等楼盘信息和自然状况、权属状况、维修资金交存状况等系统数据的互联共享，共同推进维修资金交存、使用和监督工作的信息化。

财政、审计、市场监督、应急管理、城市管理等部门按照各自职责，做好维修资金管理的相关工作。

 

第二章  交存

第六条 下列房屋的业主应当按规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）与住宅相关联的非住宅，包括住宅小区内的非住宅，小区外与住宅结构相连、设施共享的非住宅；

（三）能够办理产权登记的车库、地下车位（库）。

人防设施的维修养护责任依法由受益人承担，不适用本办法。

第七条 首期维修资金按照市维修资金管理部门制定并公布的分类交存标准执行。分类标准区分不同物业类型，包括但不限于：多层住宅；高层住宅；办公用房；地下车库；其他类型物业。

交存数额由维修资金管理部门根据我市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况适时调整，定期评估并公布。

第八条 出售公有住房的，一次性从售房款中提取40%作为售后维修资金，60%作为住房发展基金。市属公有住房发展基金由市政府统筹，专项用于本市老旧小区的更新、改造。
    驻秦单位公有住房的售房款中不提取住房发展基金，全部用于售后公房住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

第九条 业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于售房单位所有。

第十条 维修资金实行维修资金管理部门代为管理或者业主大会自行管理的方式。
    维修资金管理部门代为管理的，应当采用公开招标方式择优确定本行政区域内维修资金的专户管理银行、开立维修资金专户。
    维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
    出售的公有住房开立维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的维修资金，按房屋坐落户门号设分户账。

第十一条 业主大会依法决定自行管理维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下进行表决，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，按以下程序划转：

（一）业主大会向维修资金管理部门发出书面通知，通知应当附业主大会确定自行管理维修资金的决议、维修资金管理使用办法、维修资金续交方案等相关材料；

（二）业主大会在维修资金管理机构委托的商业银行开立的专用账户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，并同步纳入维修资金管理系统，接受监管；

（三）业主委员会应当与开户银行、住房和城乡建设行政主管部门签订发生法律法规规定的紧急情况需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，同意由街道办事处（乡、镇人民政府）或住建行政主管部门组织代修并从维修资金中支付相应费用的授权协议书。

（四）市、县（区）级维修资金管理部门应当在收到业主大会自行管理维修资金申请并审核通过之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会；

（五）业主大会经依法表决决定由维修资金管理部门重新代管的，维修资金管理部门应当继续履行相应管理义务。

第十二条 购房人应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。

预售商品住宅，开发建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将未售出房屋的首期维修资金存入维修资金专户。

出售公有住房的，售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入维修资金专户。

维修资金存入专户后，维修资金管理部门或其委托的银行应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据或专用电子票据。

第十三条 开发建设单位或者物业管理单位不得代收维修资金。在本办法实施前已经代收的，应当将代收的维修资金及利息交存至维修资金管理机构指定的专用账户。

第十四条 维修资金实行补缴制度。本办法实施前，商品住宅业主、已售公有住房未提取维修资金的售房单位，应当按照本办法规定的标准补交首期维修资金。

第十五条 维修资金实行续交制度。业主分户账面余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当及时续交。

 

第三章  使用

第十六条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列原则分摊：

（一）物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例共同承担；

（二）用于单幢或者多幢住宅共用部位、共用设施设备的，由该幢或者多幢住宅业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）用于单元内住宅共用部位、共用设施设备的，由该单元业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）用于两户或者两户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（五）已购公有住房上市出售后，原则上其共用部位、共用设施设备的维修费用应由新的房屋所有人负担，但售房单位和业主另有约定的，从其约定。

第十七条 申请列支维修资金，应当提交下列材料：

（一）使用维修资金申请表；

（二）符合法律规定的业主共同决定证明材料，如书面表决签字记录、电子表决系统记录等；

（三）申请人办理维修资金使用事宜的授权书及身份证明；

（四）维修和更新、改造工程合同、预算、施工方案、图纸；

（五）对列支范围内的业主进行公示的图文资料，公示期不得少于五个工作日；

（六）施工单位的营业执照和资质证书；

（七）其他法律法规规定的材料。

第十八条 物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情形的，物业服务企业、业主委员会或相关业主可以向住建主管部门书面提出应急申请：

（一）屋面、外墙损坏、渗漏严重的；

（二）电梯存在重大安全隐患、发生故障危及人身安全或者严重影响居民正常生活的；

（三）消防设施损坏严重，存在重大安全隐患的；

（四）楼体外立面有脱落危险的；

（五）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成功能障碍的；

（六）二次供水水泵运行中断造成用水困难的；

（七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

发生前款第二项、第三项规定情形之一的，应一并提交专业技术机构出具的书面检测、鉴定意见。

第十九条 维修资金由维修资金管理机构代为管理的，申请进行应急维修按照以下程序办理：

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当先行采取应急措施，持资金使用计划、维修方案，经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后，提出书面申请；

（二）维修资金管理部门收到应急申请之日起两个工作日内完成审核；

（三）工程竣工验收后，应当将工程决算审计情况、业主费用分摊情况在物业管理区域内显著位置进行公告；

（四）应急使用维修资金应当以解危救困、排险抢修、保障正常使用为目的，不得随意扩大工程范围。

第二十条 为合理使用维修资金、保证工程质量，鼓励通过自主公开招标方式选聘施工单位，支持聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构。

单次使用应急维修资金超过两万元的维修项目，应当进行审价、监理，保障资金安全。

第二十一条 维修和更新、改造过程中发生的下列费用，可以在维修资金中列支：

（一）工程费用；

（二）前期勘察设计费用、检验检测或鉴定费用；

（三）工程招标、预决算审核、监理等相关费用。

第二十二条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和其他共用设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第二十三条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业经营用房或住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

 

第四章  监督管理

第二十四条 房屋所有权转让时，该房屋分户账面结余的维修资金与房屋所有权同时过户。

第二十五条 房屋灭失的，在注销登记后房屋分户账中结余的维修资金返还业主。
    公有住房灭失的，售房单位交存的维修资金归售房单位所有。售房单位不存在的，按照售房单位隶属关系，收交同级国库。

第二十六条 维修资金管理部门、业主委员会应当与专户管理银行建立账目核对、公布制度。业主、业主委员会、公有住房售房单位对其分户账中资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况可以随时查询。

第二十七条 市、县级住房城乡建设部门、财政部门、街道办事处（乡、镇人民政府）及其工作人员、公有住房出售单位、开发建设单位、物业服务企业、业主委员会或业主大会，违反办法有关规定，依法依规予以处理。

 

第五章 附则

第二十八条 经济适用住房、共有产权住房和限价商品住房等销售类保障性住房，购房人应交存维修资金。公共租赁住房、保障性租赁住房等租赁类保障性住房，采取在商品房中配建方式的，产权人应交存维修资金；采取集中建设方式的，产权人应承担共有部位、共用设施设备的维修责任，可不交纳维修资金。

应当交纳维修资金的保障性住房，交纳和使用管理方式参照本办法中的商品住宅相关规定执行。

第二十九条 本办法自    年  月  日起实施，《市住宅专项维修资金管理办法》（秦房字〔2011〕208号）同时废止。

附件：征求意见表